每经AI快讯,2024年1月11日,华创证券发布研报点评房地产行业。
板块行情:本周(1月1日-1月5日)申万一级行业指数中,房地产指数下跌2.9%,在31个一级行业板块中排名第20位。
政策要闻:中央层面:1)中国人民银行:2023年12月,国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元,期末抵押补充贷款余额32522亿元;满足各类房地产企业合理融资需求,抓好“金融16条”及金融支持“三大工程”建设;加大住房租赁开发建设信贷支持力度,拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。2)住房城乡建设部:加强全国建筑市场监管公共服务平台项目信息管理。3)国家标准委:深化推动公租房设计、建设、运营、服务、管理等适用住宅、宿舍建筑设计规范等标准;持续推进基本公共服务标准化试点建设。地方层面:1)广州荔湾区:荔湾区土地开发中心开出全市第一张房票,标志着广州开始正式探索房票制度。2)深圳:城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类,拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人三分之二以上同意。3)上海:第二套改善型住房公积金贷款最低首付款比例为50%;临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山以及金山6个行政区全域二套房住房公积金贷款最低首付40%。4)上海金山区:购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金山指定楼盘,可享金山置业五年免费轨交通勤。
公司动态:1)中国金茂:华夏金茂商业REIT的最终发售价已确定为每份基金份额2.67元,公开发售所得款项总额约10.68亿元。2)碧桂园:2024年的交付挑战将进入深水区。3)华润置地:深圳旧改项目湖贝华润未来城规划由“分四期及一个独立开发项目实施”修改为“分两期及一个独立开发项目实施”,总用地面积约40万平,拆迁之后可开发建设用地总面积约17.3万平,规划总建筑面积约220万平。
销售端:新房成交同比下降38%,二手房成交同比微降。1)本周21城商品房成交面积184.7万方,环比下降63%(2023年53周仅包含1天,因此环比基准选择2023年52周),同比下降38%;年初至今21城成交面积185万方,累计同比增速下降37.6%。2)分城市级别来看,一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为56.6万方、89.6万方、38.5万方,周环比增速分别为-63%、-63%、-64%,周同比增速分别为-45%、-35%、-31%。3)本周11城二手房成交面积110.8万方,环比下降31%,同比下降2%;年初至今11城二手房成交面积111万方,同比下降2%。
投资策略:2024年地产总量数据可能面临压力,重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖,沿着固有需求端政策框架继续宽松,可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑,或因房企违约带来的供给和需求负反馈,核心原因是行业存在大量的低质量土储,导致供需关系逆转。中长期看,探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心,短期则聚焦城中村改造,2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会:1)城中村改造;2)部分房企率先解决历史土储问题,估值中枢有望提升,关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
风险提示:微观传导机制失灵,仍无法有效终结房企缩表
(来源:慧博投研)
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(编辑 曾健辉)